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            政策法规

            深度解析|保障性租赁住房适用住房租赁税收新政

            发布日期:2021-11-23     浏览数:     分享到:

            为进一步支持住房租赁市场发展凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,财政部、国家税务总局凤凰彩票|网页登录、住房和城乡建设部发布了《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》凤凰彩票|网页登录。本文从保障性租赁住房角度出发凤凰彩票|网页登录,分析了公告相关规定对保障性租赁住房的适用性,梳理了纳税人办理税收优惠的注意事项凤凰彩票|网页登录,并结合具体案例进行了解析。

            ■公告对保障性租赁住房的适用性分析

            公告涉及增值税凤凰彩票|网页登录、房产税两个税种凤凰彩票|网页登录,具体包括四项政策规定:

            支持住房租赁企业发展。住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入凤凰彩票|网页登录,可以选择适用简易计税方法凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,减按1.5%预征率预缴增值税凤凰彩票|网页登录。

            支持专业化凤凰彩票|网页登录、规?;》孔饬奁笠捣⒄?。对企事业单位凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录、社会团体以及其他组织向专业化规姆锘瞬势眧网页登录凤凰彩票|网页登录;》孔饬奁笠党鲎庾》康?凤凰彩票|网页登录,减按4%的税率征收房产税。

            鼓励向个人出租住房凤凰彩票|网页登录。对企事业单位凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录、社会团体以及其他组织向个人出租住房的凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,减按4%的税率征收房产税凤凰彩票|网页登录。

            鼓励利用存量非居住土地(房屋)扩大保障性租赁住房供给凤凰彩票|网页登录。对利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,比照适用前述增值税、房产税优惠政策凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录。

            在上述四项政策规定中,虽然仅第四项政策规定是专门针对保障性租赁住房的凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,但对于其余三项政策规定凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,如果保障性租赁住房符合规定条件凤凰彩票|网页登录,也可以享受。比如凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,某企业新取得一宗居住用地凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,用于建设保障性租赁住房,该保障性租赁住房建成后向个人出租凤凰彩票|网页登录,也可享受第三项政策规定中的房产税优惠政策凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录。

            ■纳税人申请享受税收优惠的注意事项

            纳税人如申请享受上述税收优惠政策,需要注意以下三点:

            关于享受主体凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录。公告所称住房租赁企业凤凰彩票|网页登录,是指按规定向住房和城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。所称专业化规?凤凰彩票|网页登录;》孔饬奁笠档谋曜嘉浩笠翟诳当ǜ婊蛘弑赴赋鞘心诔钟谢蛘呔饬拮》?000套(间)及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省凤凰彩票|网页登录、自治区凤凰彩票|网页登录、直辖市住房和城乡建设部门会同同级财政、税务部门凤凰彩票|网页登录,可根据租赁市场发展情况凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准凤凰彩票|网页登录。所称个人凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,包括个体工商户和其他个人。

            关于税收优惠办理方式凤凰彩票|网页登录。纳税人享受公告规定的优惠政策凤凰彩票|网页登录,需要按照规定进行减免税申报凤凰彩票|网页登录。同时凤凰彩票|网页登录,要将不动产权属凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录、房屋租赁合同凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查凤凰彩票|网页登录。

            关于政策执行时间凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录。公告自2021年10月1日起执行凤凰彩票|网页登录,对此前涉及的增值税、房产税应按照规定计算缴纳。

            案例分析

            甲凤凰彩票|网页登录、乙公司均为增值税小规模纳税人凤凰彩票|网页登录,按季度申报缴纳增值税凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录。乙公司是一家专业化规姆锘瞬势眧网页登录;》孔饬奁笠?凤凰彩票|网页登录,经营范围是向个人出租住房。2021年8月凤凰彩票|网页登录,甲公司将名下一栋闲置办公楼改建成保障性租赁住房凤凰彩票|网页登录,并取得保障性租赁住房项目认定书凤凰彩票|网页登录。2021年9月,甲公司将该保障性租赁住房出租给乙公司凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录。2021年第四季度,甲公司从乙公司取得不含税租金收入150万元凤凰彩票|网页登录,乙公司取得不含税租金收入400万元(其中凤凰彩票|网页登录,200万元为乙公司自持住房出租收入凤凰彩票|网页登录,200万元为转租甲公司保障性租赁住房出租收入)。计算2021年第四季度甲凤凰彩票|网页登录、乙公司分别应缴纳的增值税、房产税,不考虑其他税费凤凰彩票|网页登录。

            对于甲公司而言凤凰彩票|网页登录,在增值税方面凤凰彩票|网页登录,公司不属于住房租赁企业凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,不能适用公告规定的增值税优惠政策凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,应按5%征收率征收增值税凤凰彩票|网页登录,第四季度应缴纳增值税为150万元×5%=7.5万元。

            在房产税方面,甲公司向乙公司出租保障性租赁住房,可享受公告规定的房产税优惠政策。同时凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,可叠加享受财税〔2019〕13号文件规定的小规模纳税人房产税减半优惠凤凰彩票|网页登录,第四季度应缴纳房产税为150万元×4%×50%=3万元。

            对于乙公司而言,在增值税方面凤凰彩票|网页登录,公司为住房租赁企业凤凰彩票|网页登录,其向个人出租住房取得的全部租金收入可适用公告规定的增值税优惠政策。第四季度应缴纳增值税为400万元×1.5%=6万元凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录。

            在房产税方面,乙公司转租甲公司保障性租赁住房取得的租金收入不需要缴纳房产税凤凰彩票|网页登录,其自持住房向个人出租取得的租金收入可适用公告规定的房产税优惠政策,同时凤凰彩票|网页登录凤凰彩票|网页登录,可以叠加享受小规模纳税人房产税减半优惠,第四季度应缴纳房产税为200万元×4%×50%=4万元凤凰彩票|网页登录。

            国家税务总局财产和行为税司 张超


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